Certificazione energetica, le novità del Dlgs n. 28/2011

Per evitare che lo Stato italiano venisse citato dinanzi alla Corte di Giustizia europea, con l'articolo 13 del Decreto legislativo 3 marzo 2011, n. 28 il governo ha provveduto a modificare gli articoli 1 e 6 del Dlgs 192/2005.

La Commissione europea, il 24 novembre 2010, aveva aperto una procedura di infrazione a carico dello Stato italiano per il mancato rispetto della Direttiva 2002/91/CE sul rendimento energetico in edilizia. Se l'Italia non si fosse adeguata alla direttiva entro i due mesi successivi, sarebbe stata citata dinanzi alla Corte di Giustizia europea. L'adeguamento è avvenuto prontamente il 3 dicembre 2010 approvando, in Consiglio dei Ministri, il futuro Dlgs 28/2011.

Ma vediamo cosa prevede il citato articolo 13.

La clausola nei contratti di compravendita e locazione

Dal 29 marzo 2011, nel contratto di compravendita come anche nel contratto di locazione di edifici o di singole unità immobiliari, deve essere inserita una clausola con la quale l'acquirente o il locatario danno atto di aver ricevuto le informazioni e la documentazione relativa alla certificazione energetica dell'edificio.

Per maggiori informazioni vedi Riferimenti.

L'indice di prestazione energetica negli annunci commerciali di vendita

Dal 1° gennaio 2012 gli annunci immobiliari che hanno per oggetto la vendita di edifici, dovranno riportare l'indice di prestazione energetica dell'edificio, in genere rappresentato con un sistema di valutazione basato su classi energetiche contrassegnate da lettere che vanno dalla A (più efficiente) alla G (meno efficiente) e presente nell'Attestato di Certificazione Energetica.

Per maggiori informazioni vedi Riferimenti.

Questioni aperte

Le maggiori perplessità riguardo le novità introdotte rimangono rispetto al coordinamento tra la normativa nazionale e quella regionale.

Alcune regioni, nonostante la norma nazionale non lo prevedesse più, hanno ripristinato l'obbligatorietà di allegare l'attestato di certificazione energetica agli atti di compravendita, pena la nullità dell'atto. Il dibattito giuridico sulla legittimità delle regioni di normare su una questione (la nullità dei contratti) di stretta competenza dello Stato continua a tenere banco.

Il Consiglio Nazionale del Notariato, in una nota sulle novità introdotte dal Dlgs 28/2011, così si è espresso in merito al coordinamento con le normative regionali:

"Alle Regioni (che in base all’art. 117, comma 3, Cost. devono legiferare in materia di governo del territorio e di produzione, trasporto e distribuzione di energia) competono le scelte normative sulla “dotazione” e sulle modalità di formazione della certificazione energetica. Allo Stato (art. 117, comma 2, Cost.) è riservata la materia dell’ordinamento civile, e quindi la disciplina dei contratti, della loro forma, del loro contenuto, dei vizi, delle sanzioni (si allude alla disciplina delle nullità e dell’annullabilità).

Nella fattispecie che esaminiamo, una disposizione normativa statale si esprime in termini di obbligo di consegna in riferimento ad una documentazione che dev’essere predisposta e redatta secondo la disciplina regionale (ove la disciplina regionale esiste).

Quindi, in quelle fattispecie nelle quali la disciplina regionale esclude l’obbligo di dotazione (gli esempi più significativi sono la vendita di quota al comproprietario, e gli edifici tendenzialmente neutri quanto al consumo energetico, quali i box, le cantine, le autorimesse, i depositi) non può sussistere l’obbligo di consegna e quindi la norma non trova applicazione: del che sarà utile, ancorché non strettamente necessario, dar conto nell’atto notarile".

Dunque la clausola può non essere inserita quando la norma regionale non prevede l'obbligo di dotazione dell'Attestato di Certificazione Energetica, perchè le scelte normative sulla dotazione dell'attestato competono alle Regioni.

Allo Stato compete invece la disciplina dei contratti e, di conseguenza, quella relativa alla loro nullità e annulabilità. In tali casi la norma nazionale prevale sulla norma regionale.

Dello stesso parere è Confedilizia, che in una Circolare diramata alle proprie Associazioni territoriali, afferma:

"La prima questione che si pone attiene alle conseguenze che la nuova norma produce in funzione del fatto che le Regioni abbiano o meno legiferato in materia di certificazione energetica.

Al proposito, deve rilevarsi che la nuova disposizione attiene alla disciplina dei contratti e quindi – all’evidenza – alla materia dell’ordinamento civile, sulla quale lo Stato ha (ai sensi dell’art. 117 della Costituzione) competenza esclusiva, e non concorrente con le Regioni, come è invece il caso, fra l’altro, delle regole relative alla dotazione della certificazione energetica.

Alla luce di quanto sopra, pare doversi ritenere (sia pure con tutte le cautele del caso, non essendovi allo stato, non solo decisioni sul punto, ma neppure interpretazioni dottrinali) che le disposizioni di cui al nuovo comma 2-ter prevalgano sulla normativa regionale.

In ogni caso, appare indispensabile effettuare un esame in profondità della legislazione regionale in materia, in particolare per accertare – per le differenti conseguenze – se la stessa inerisca la materia dei contratti (legislazione esclusiva dello Stato) ovvero quella relativa alle modalità per la dotazione della certificazione (legislazione concorrente Stato-Regioni) e anche quale sia la fonte normativa – legge o delibera – con la quale è stata disciplinata la materia".

In attesa che il legislatore intervenga a fare chiarezza, è importate sapere quanto disposto dalla propria regione. Nextville ha dedicato ampio spazio alla disciplina regionale in materia di certificazione energetica, analizzando la normativa Regione per Regione nella sezione Politiche regionali (vedi Riferimenti).

Invece, un quadro sintentico sulle regioni che hanno legiferato in materia di compravendita e locazione è consultabile nella pagina dedicata alle novità sulla certificazione energetica previste dal Dlgs 28/2011 (vedi Riferimenti).

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